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| 不動産鑑定はこんなときに役立つ |
気がつくと得をしていた？損をしていた？こんな方法知らなかった。
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 遺産分割の場合 |
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遺産が現金のみであれば、遺産分割は、話し合いがついた後に
金銭を分けるだけで終わります。
しかし、遺産の中に不動産がある場合はどうなのでしょうか？
1、路線価で遺産分割の交渉をしていませんか？
2、固定資産税の評価額で交渉をしていませんか？
3、不動産会社から教えてもらった「相場」で交渉をしていませんか？ |
 ケース１ |
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相手方から、この不動産の価値は5,000万だ、といわれた。調停委員に不動産鑑定を
したほうがいいと奨められ鑑定を依頼した。鑑定した結果、その不動産の価値は
１億円だった。調停で１億円を前提にした話し合いがスタートした。
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| ケース２ |
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路線価×地積で、交渉が進められた。不動産鑑定を行った。価格は路線価から
かけ離れた数字であった。
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| ケース３ |
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あなたにはこの不動産をあげるけど、私はこちらの不動産をもらう。この場合に、
その２つの不動産の価値が等価値ではなかった。
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| ケース４ |
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私がこの不動産をもらうが、あなたには、不動産ではなく現金をあげよう。
相続すべき不動産の持分の価値とその現金が等価値ではなかった。
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全て実際にあったケースです。
この場合、話し合い、調停、いずれの場合も鑑定や査定は資料として有益です。
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| 離婚協議の場合 |
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離婚の際に財産分与を行うことがあります。
ずばり、不動産の価値が分からなければ財産分与の意味がありません。
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| ケース |
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裁判所の調停において、相手方より固定資産税の評価額を基に財産分与の
主張がなされたが、鑑定の結果はそれとかけ離れた価値が算定された。
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| 売買の参考 |
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売る値段、買う値段って、どんなふうに決めてますか？
もちろん、値段を決めることは自由経済社会では自由です。
しかし、自分がどのくらい損しているのか？得しているのか？
知る必要はないのでしょうか？
例えば１億円もする不動産を購入する場合、その価格でよいのでしょうか？
そういう疑問がある場合、不動産鑑定によって、価格を知ることは有益です。
EX
「地主の借地権買取」や「借地権者の底地買取」
限定価格？第三者に売る場合とは価格が異なる場合がありえる。
限定価格という概念が鑑定評価基準にあります。
正常価格というのもあります。この正常価格とは、いわば第三者に対して売却したり
する時の普通の価格のことを言います。普通は、この正常価格を鑑定では求めます。
これに対して、限定価格とは、第三者に売却するのではなく、当事者が限定されている
場合に求める価格のことを言います。この場合の価格は公開された市場の価格では
なく、「ある当事者に限定された市場」の価格です。
例えば、借地人がいる状態で、地主が、借地人でもない第3者のあなたが、その底地を
買いませんか？と言われてあなたはそれを買いますか？ 定期借地権でもない限り、
半永遠的にその土地は自分の自由に使えない可能性があります。したがって、原則的
には、その底地を買う人は、借地人から支払われる地代収入を目的として購入すること
になります。しかし、地代も安く、投資採算性はなかなか合いません。
これを平たく言えば、使用が制約されている土地で、かつ投資採算性も合わない土地と
いうことになります。
しかしながら、借地人が底地を買った場合はどうなるのでしょうか？
この場合、土地も建物も全部、借地人のものとなり、借地権も消滅し、完全所有権に
なるのです。つまり、使用が制約されてない状況になるわけです。
第三者が買えば借地権付の底地を取得することになるのに、借地人が買えば、
完全所有権になってしまう。借地人にとっても、今まで借りていた土地が自分の
ものになり、何らの制約も受けなくなるので、色々と都合が良いということになります。
したがって、地主は、安くしなければ買うはずがない第三者に底地を売るよりは、
借地人に売った方が高く売れる可能性がある。
このような関係が形成される場合の限定価格は、正常価格とは異なる場合が
あるということです。
これは、地主が借地権を買い取る場合にも生じる可能性があります。
また、これを応用すると、隣接地を購入する場合も当てはめることができます。
例えば、隣接地を買うことにより、無道路が無道路で無くなったり、
角地でなかったものが角地になったりした場合などです。
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