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| 売買の流れ・用語説明 |
 売る前に、買う前に |
 （1）売る前に（一般媒介か専任媒介か？） |
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まずは、どの不動産会社に依頼するかを決めます。
その際、媒介契約を結びます。
これは、あなたに頼みます、頼まれましたので頑張りますという内容の書面です。
この媒介契約には種類がありますので、ここで主な違いを説明をいたします。
媒介契約を結んでから業者は、宣伝などをして買主を探します。
但し、自社だけで買主を探すことも困難なので、他の不動産会社に向けて情報を
発信し、他の不動産会社が買主を探してくることもあります。この場合、売主側の
業者を「元付業者」、買主を探してきた業者を「客付業者」などと言います。
この場合は、元付業者は売主から、客付業者は買主から手数料をもらうことに
なります。
一般媒介と専任媒介のどっちがいいの？と、よく、質問を受けることがあります。
これは、非常に難しい話です。
例えば、あの人なら信頼できると「専任媒介」を結んでも、実際はあまり宣伝もせずに
イマイチの場合もあります。
逆に、一般媒介で、5社、10社へ同時に依頼しても場合によっては、「どうせ、他の
業者で決められてしまう」と、ヤル気を失い、誰も宣伝しなくなる場合もあります。
人間の心理としては、専任で頼まれたほうが一生懸命になるのは当たり前だと
思います。とはいえ、最近では一般媒介でも一生懸命になる業者もたくさんいます。
結論から言って、専任媒介か一般媒介かは、決めにくいということです。
但し、専任でも一般でも、価格が相場より高かったり、売れにくい要因があるような
不動産の場合は、売れないことが有り得るというのは当然の前提となります。
◆一般媒介契約
・重ねて他の業者にも依頼できる
・自己発見取引が認められる
・業務処理状況の報告はない
・有効期間3ヶ月以内
＊要するに何社にも依頼できるということです。
◆専任媒介契約
・他の業者に依頼できない
・自己発見取引が認められる
・業務処理状況は2週間に1回以上
・有効期間3ヶ月以内
◆専属専任媒介契約
・他の業者に依頼できない
・自己発見取引が認められない
・業務処理状況は1週間に1回以上
・有効期間3ヶ月以内
＊「自己発見取引」とは、お客様ご自身で売買取引相手を探すことです。
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| （2）買う前に |
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買主は、物件をインターネットなどを利用して探索します。この場合、サイトにで見つけた
物件を掲載している不動産業者が「元付業者」ではなく、「客付業者」の場合も
あります（元付、客付については、上記「売る前に」をご覧下さい）。
この場合、元付業者に承諾を得て、物件情報を掲載している場合もありますが、
無断で掲載している場合もあります。したがって、既に売れてしまっている物件を放置
したまま、掲載が継続されていることも多くあります。
良く、問合せをすると、売買物件に限らず、賃貸物件でも、「これは他の業者の
物件なので、まだあるかどうか確認します」という返答が返ってくることがあるのは、
この現象です。 |
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